مشاعات ساختمان شامل قسمت‌های اشتراکی و همگانی هر ساختمان و هر مجموعه است که بخش بزرگی از آن را برمی‌گیرد. با رواج آپارتمان‌نشینی، بزرگ شدن آپارتمان‌ها و ایجاد مجموعه‌های بزرگ مسکونی و تجاری، قانون مشاعات ساختمان نیز پیچیدگی‌های خاص خودش را پیداکرده و به همین دلیل ضروری است که ساکنان برای جلوگیری از ایجاد سوء تفاهمات احتمالی با این قوانین به‌خوبی آشنا شوند. اگر شما هم دوست دارید راجع به قانون مشاعات ساختمان بیشتر بدانید تا آخر این مطلب همراه شارژبوک باشید.
مشاعات یعنی چه؟
مشاعات به همه‌ی بخش‌های مشترک یک آپارتمان یا مجموعه تجاری یا اداری گفته می‌شود. مشاعات درواقع یعنی قسمت‌هایی که مالکان صرف‌نظر از میزان دارایی و تعداد واحد‌ها یا متراژ واحدی که دارند، بر آن‌ها به‌صورت کاملا یکسان دسترسی و حق دارند و همه‌ی اهالی ساختمان به یک اندازه ازلحاظ قانونی روی این قسمت‌ها کنترل دارند.
بر طبق قانون مشاعات ساختمان، موارد زیر جزو مشاعات به‌حساب می‌آیند:
- کل زمین مورداستفاده برای پروژه املاک و مستغلات
- راه‌پله، آسانسور، راه‌پله و لابی آسانسور، محل آتش‌سوزی و ورودی و خروجی مشترک ساختمان‌ها.
- تراس‌ها و زیرزمین‌های مشترک
- فضای سبز، مناطق بازی، پارکینگ‌های باز و فضاهای ذخیره‌سازی مشترک.
- محل اسکان افرادی که برای حفاظت و کنترل اموال استخدام می‌شوند، ازجمله محل اسکان نگهبانان و کارکنان بخش، یا برای اسکان پرسنل حراست و … .
- کلیه امکانات اجتماعی و تجاری که در پروژه املاک ارائه‌شده است.
- نصب و راه‌اندازی خدمات مرکزی مانند برق، گاز، آب و فاضلاب، تهویه مطبوع و سیستم‌های حفاظت از آب و انرژی‌های تجدید پذیر.
- مخازن آب، پمپ‌ها، موتورها، کمپرسورها، فن‌ها، کانال‌ها و تمامی دستگاه‌های متصل به تاسیسات برای استفاده مشترک.
- سایر بخش‌های پروژه برای نگهداری، ایمنی و مصارف عمومی ضروری
مقاله راهنما: روش های محاسبه شارژ ساختمان
سند مشاع چیست؟
همان‌طور که گفته شد مشاع به معنی مشترک و تقسیم‌نشده است. با این تفاسیر ملک مشاع نیز به ملکی گفته می‌شود که بین دو یا چند نفر مشترک است. در این صورت سند چنین ملکی نیز سند مشاع نامیده می‌شود. یکی از مثال‌های بارز چنین سندی، سند یک ملک ارثی است. به‌عنوان فرزندان خانه ملکی را از والدین خود به ارث برده‌اند و حالا این ملک مشاع و سند آن نیز سند مشاع محسوب می‌شود.
سند مشاع یعنی سند اشتراکی!
مهم‌ترین ویژگی ملک مشاع این است که هیچ‌یک از شرکا به‌صورت انفرادی نمی‌تواند دخل و تصرفی در آن ایجاد کند. هرگونه ایجاد تغییرات یا خریدوفروش باید تحت توافق همه‌ی افراد (مالکان) باشد و در غیر این صورت به‌صورت قانونی امکان پیگیری وجود دارد. نکته مهم دیگر در مورد سند مشاع این است که میزان دنگ یا سهم هیچ‌یک از افراد در آن مشخص نیست و هیچ‌یک حق بیشتری برای ایجاد تغییرات نسبت به شخص دیگری ندارد.
در صورت تقاضای هر یک از مالکین می‌توان سند مشاع را به سند تفکیکی تبدیل کرد. این یعنی بااینکه ملک بین همه افراد مشترک است، اما سهم هر نفر به‌صورت دقیق مشخص می‌شود و قسمت تفکیک‌شده هر فرد یک سند مجزا برای خود دارد.
مقاله راهنما: اکسل شارژ ساختمان
قانون مشاعات ساختمان
- مسئولیت نگهداری محوطه مشترک بر عهده همه افراد جامعه است.
- در مورد ملک تجاری، هیئت‌مدیره یا مالک مسئول نگهداری از قسمت‌های مشاع است.
- همه ساکنان به‌طور مساوی در قبال مناطق باز و نگهداری آن‌ها پاسخگو هستند. مسئولیت پرداخت برای حفظ اموال و اماکن بر عهده هر صاحب‌امتیاز است. این یعنی همه شهروندان هزینه تعیین‌شده را دریافت می‌کنند و این هزینه‌ها صرف هزینه‌های عملیاتی می‌شود که برای حفاظت از مناطق اجتماعی انجام می‌شود.
- طبق قانون مشاعات ساختمان، هیچ مالک آپارتمانی نمی‌تواند با چشم‌پوشی از استفاده یا بهره‌مندی از هر یک از مناطق و امکانات مشترک یا با ترک آپارتمان، خود را از مسئولیت مشارکت در هزینه‌های مشترک معاف کند. به عبارت ساده، پرداخت هزینه‌های نگهداری یا همان شارژ ساختمان، برای همه الزامی است و هیچ‌یک از ساکنین نمی‌تواند از زیر آن شانه خالی کند.
- اطلاعات ملکی که ساختمان در آن احداث‌شده و مشاعات و امکانات رفاهی باید در اسناد فروش آپارتمان و اوراق ثبت آن قید شود تا قانون مشاعات ساختمان کاملا مشخص باشد و کسی نتواند به آن تعدی کند.
- مناطق و تأسیسات مشترک قابل‌تفکیک نیست و هیچ مالک یا ساکنی نمی‌تواند درخواست تقسیم یا مالکیت بر این قسمت‌ها کند، بنابراین هر عهدی از این قبیل باطل خواهد بود. علاوه بر این، مالکان مشترک نمی‌توانند مانع یا سبب تضییع حقوق دیگران در زمینه مشاعات شوند.
بیشتر بخوانید: چطور آپارتمان را به محلی امن‌تر برای زندگی تبدیل کنیم؟
قانون ساخت و ساز در مشاعات
با توجه به قوانین اشاره‌شده، ایجاد هرگونه تغییرات که ساخت و ساز را نیز شامل می‌شود، منوط به رضایت کامل تمامی مالکان است. درصورتی‌که این مسئله مربوط به یک ملک مشاء باشد، در ابتدا باید تفکیک سند صورت بگیرد و پس‌ازآن هر یک از افراد می‌تواند بنا بر ترجیح خود هر تغییری دوست دارد در قسمت خود ایجاد کند. اگر هم مسئله مربوط به قسمت مشاعات یک ساختمان یا مجموعه باشد، ساخت و ساز حتی اگر یک تغییر جزئی هم باشد، در ابتدا باید به رضایت تمامی ساکنان و مالکان برسد، در غیر این صورت هرگونه ایجاد تغییر کاملا غیرقانونی است.
قانون تغییر در مشاعات ساختمان
تغییرات در قسمت‌های مشاع ساختمان خیلی اوقات محل اختلاف ساکنین با یکدیگر است. مثلا خیلی اوقات افراد می‌خواهند جاکفشی خود را در راهرو بگذارند، گل و گلدان‌هایی را در پارکینگ یا طبقات برای زیبایی قرار دهند و به‌نوعی به زیبایی بیشتر ساختمان کمک کنند. این امر در جاهای مختلف ساختمان هم ممکن است دیده شود.
بیشتر بخوانید: ٢٠ گیاه آپارتمانی که خانه تان را سبز میکند
اختلاف ساکنین با یکدیگر از مشکلات رایج برای تغییرات در قسمت‌های مشاع ساختمان!
برخی دوست دارند فضای پشت‌بام را تغییر دهند و آن را تبدیل به روف گاردنی زیبا کنند. برخی ساختمان‌های قدیمی آسانسور ندارند و افراد ممکن است بخواهند با ایجاد تغییراتی آسانسور را اضافه کنند. درنهایت طبق قانون مشاعات ساختمان، همه‌ی این تغییرات فقط و فقط در شرایطی مجاز است که همه‌ی ساکنان آپارتمان،یا مالکان یک ملک با آن موافق باشند. در غیر این صورت حتی گذاشتن یک گلدان کنار در ورودی هم مجاز نیست، حتی اگر با واحد مجاور خود در یک طبقه هم به توافق رسیده باشید.
مقاله راهنما: قوانین آپارتمان نشینی
تقسیم ملک مشاع
درصورتی‌که هر یک از مالکان بخواهد، می‌توان روند قانونی را برای تفکیک یا افراز ملک مشاع آغاز کرد. در این صورت با توجه به‌حق هر یک از شرکا، همان میزان ملک به او تعلق می‌گیرد و سهم هر کس کاملا مشخص می‌شود. به‌علاوه سند‌های جداگانه برای هر یک از افراد صادر می‌شود تا در صورت تمایل بتوانند ملک خود را بفروشند یا در آن دخل و تصرف کنند.
هزینه تعمیرات مشاعات ساختمان
طبق قانون مشاعات ساختمان، همه‌ی افراد و به یک‌میزان در هزینه‌ی تعمیرات مشاعات ساختمان شریک هستند و باید هزینه خود را پرداخت کنند. بااین‌وجود هزینه‌ی تعمیرات یا حتی شارژ ساختمان نیز در بسیاری از ساختمان‌ها محل اختلاف و درگیری است.
خیلی اوقات افرادی که کمتر در ساختمان حضور دارند ادعا می‌کنند باید هزینه‌ی کمتری نیز برای شارژ ساختمان بپردازند. از طرفی ساکنان طبقه اول از پرداخت هزینه‌ی سرویس و تعمیر آسانسور سر باز می‌زنند و می‌گویند چون استفاده‌ی چندانی از آسانسور ندارند نباید در هزینه‌های آن سهیم باشند. وقتی سقف پشت‌بام دچار مشکل می‌شود این انتظار وجود دارد که هزینه‌ی آن تنها به عهده‌ی ساکنان آخرین طبقه باشد و الی‌آخر. درک این نکته ضروری است که همه‌ی اعضا به یک اندازه در هزینه‌ی تعمیرات مشاعات سهیم هستند و این سهم به میزان استفاده و بهره بردن آن‌ها از هر یک از قسمت‌ها هیچ ارتباطی ندارد.
بیشتر بخوانید: دست به آچار برای شروع تعمیرات ساختمان
جمع‌بندی
به دلیل عدم اطلاع ساکنین از قانون مشاعات ساختمان، خیلی اوقات شاهد درگیری و اختلاف شدید بین افراد ساکن در یک ساختمان هستیم. فرهنگ آپارتمان‌نشینی قوانین و ضروریات خاص خودش را به همراه دارد. با یادگیری قانون مشاعات ساختمان، هر فرد از حق‌وحقوق خود و همسایگان بیشتر آگاه می‌شود و همین به ایجاد جو آرام و محترمانه‌تر بین ساکنان کمک میکند.
برای دربافت اطلاعات بیشتر دربارهی نرم افزار مدیریت ساختمان به سایت شارژبوک مراجعه کنید.