تازگی‌ها به شما پیشنهاد داده‌اند مسئولیت مدیریت ساختمان را به‌عهده بگیرید؟ یا اخیراً از منزل ویلایی به آپارتمان اثاث‌کشی کرده‌اید و قرار است در جلسه انتخاب مدیر ساختمان شرکت کنید؟ دقیقاً وظایف مدیر ساختمان را نمی‌دانید و از قوانین آپارتمان نشینی سردر نمی‌آورید؟ اصلاً نگران نباشید. به کمک مقاله چکیده بایدها و نبایدهای قوانین مدیریت ساختمان مسکونی، نه تنها از خم و چم کارها سردر می‌آورید، بلکه می‌توانید با اعتمادبه‌نفس در تصمیم‌گیری‌های مجمع عمومی ساختمان ظاهر شده و نظرات سازنده بدهید.
مدیر ساختمان چه‌کاره است؟
هر ساختمان مسکونی که بیش از سه واحد دارد نیاز به یک مدیر ساختمان یا هیئت مدیره دارد. مدیر ساختمان، فردی است که هر چند وقت یکبار با رأی مالکین ساختمان مسکونی انتخاب می‌شود. هیئت مدیره هم، مجموعه‌ای از افراد منتخب است که با همدیگر امور ساختمان را اداره می‌کنند. تعداد افراد هیئت مدیره، باید فرد باشد که در رأی دهی مشکلی به‌وجود نیاید. حدود اختیارات مدیر ساختمان، توسط مالکین و مستأجرین ساختمان مسکونی، تعیین می‌شود. تمامی ساکنین از مدیر ساختمان انتظار دارند به وظایف خود عمل کرده و هر چند وقت یکبار گزارشی درباره درآمد، هزینه ماهانه، تعمیرات و رعایت مقررات ارائه کند. حالا ببینیم، مدیر ساختمان دقیقاً چه کارهایی را باید انجام دهد؟
وظایف مدیر ساختمان مسکونی چیست؟
به‌طور کلی وظیفه مدیر ساختمان مسکونی، اداره کلیه امور مرتبط با ساختمان است. اما اگر بخواهیم کمی به جزئیات بپردازیم:
مدیر ساختمان باید شخصاً اداره امور را به‌دست بگیرد
ساکنان مجتمع مسکونی و مجمع عمومی انتظار دارند، تمامی کارها توسط شخص مدیر ساختمان انجام شود، نه شخص دیگر. چون این افراد، به توانایی‌های مدیر منتخب اعتماد کرده‌اند و می‌خواهند کارها، منظم و درست پیش برود. طبق قوانین آپارتمان نشینی، اگر مدیر حداقل تا سه روز در مجتمع نبود، می‌تواند وظایف خود را به یکی دیگر از ساکنین بسپارد.
مدیر ساختمان باید شارژ هر واحد را محاسبه کند
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان، تعیین میزان شارژ هر واحد و دریافت آن از ساکنین است. فرمول‌های مختلفی برای تعیین شارژ وجود دارد. مثلاً مدیر ساختمان می‌تواند یک مقدار شارژ ثابت در نظر بگیرد یا بر اساس متراژ، تعداد نفرات و متراژ، شارژ ثابت و نفرات و شارژ ثابت و متراژ، میزان شارژ را محاسبه کند.
وظیفه مدیر ساختمان، توجه به شکایات و اعتراضات ساکنین است
در هر آپارتمانی، هر چقدر هم که به‌خوبی و منظم اداره شود، عده‌ای از ساکنان هستند که به شیوه مدیریت، نظافت ساختمان و هزینه‌ها اعتراض دارند. وظیفه مدیر ساختمان، توضیح به این افراد و جلب رضایت آن‌هاست. ممکن است برخی از ساکنین، قوانین آپارتمان نشینی را درست بلد نباشند یا نسبت به رفتار همسایه دیگر خود شکایت داشته باشند. در این صورت، برای کم کردن تنش‌ها، یکراست می‌آیند سر وقت مدیر ساختمان و از او کمک می‌خواهند.
مدیر ساختمان باید مجتمع را در برابر آتش‌سوزی بیمه کند
آتش‌سوزی از آن اتفاقات غیرقابل پیشبینی است که به‌راحتی نمی‌توان جلوی آن را گرفت. یکی از وظایف مدیر ساختمان، محاسبه هزینه‌ها و بیمه کردن کل مجتمع در برابر آتش‌سوزی است.
مدیر ساختمان باید صورت جلسات را جمع‌آوری کند
هر بار که در ساختمان، جلسه‌ای برگزار می‌شود، کلیه تصمیمات و نظرات باید صورت جلسه شده و توسط مدیر ساختمان نگهداری شود. همه اعضای حاضر در جلسه، برای اعتباردهی به صورت جلسه، باید پای آن کاغذ را امضاء کنند. البته دقت کنید که چه مواردی را امضاء می‌کنید، زیرا صورت جلسه جزء اسناد معتبر و قابل استناد در مراجع قضایی است. مدیر ساختمان هم باید از این اسناد، مثل چشم‌هایش مراقبت کند.
مدیر ساختمان نباید هر شخصی را به جلسات راه بدهد
ممکن است برخی از مالکین به هر دلیلی نتوانند در جلسات شرکت کنند. هر کسی نمی‌تواند به عنوان نماینده مالک، بدون ارائه وکالت‌نامه معتبر در جلسات مجمع عمومی شرکت کند. وظیفه مدیر ساختمان، بررسی صحت ادعای این افراد است.
مدیر ساختمان نباید بدون اطلاع تمامی ساکنین، جلسه برگزار کند
چندین هفته پیش از برگزاری جلسه، مدیر ساختمان باید تاریخ و ساعت شروع جلسه را به ساکنین اطلاع دهد. در صورت عدم مشارکت ساکنین در جلسه، مدیر باید وظیفه اطلاع‌رسانی جزئیات جلسه به غایبین را برعهده بگیرد.
مدیر ساختمان باید بدهکاری ساکنین را اعلام کند
حق شارژ یکی از مواردی است که باید به صورت ماهیانه پرداخت شود. اگر ساکنین (چه مالک و چه مستأجر)، چندین ماه شارژ ساختمان را نپردازند، وظیفه مدیر ساختمان پیگیری علل این اتفاق و دریافت هزینه است. مدیر ساختمان، می‌تواند شرح بدهی‌های ساکنین را روی تابلوی اعلانات بچسباند یا شخصاً به دست آن‌ها بدهد. اما دقت کنید که هیچ‌کدام از این دو روش، وجهه قانونی ندارند. اگر ساکن به هر دلیلی حق شارژ را نپردازد، شما به عنوان مدیر ساختمان باید یک اظهارنامه قانونی از طرف دادگاه، ترتیب دهید.
مدیر ساختمان نباید به مالکین بدهکار خدمات بدهد
اگر عدم پرداخت شارژ ادامه داشته و مالک قصد پرداخت بدهی خود را نداشته باشد، مدیر ساختمان می‌تواند خدمات‌دهی به آن واحد را تا اطلاع ثانوی قطع کند. برای این‌کار، کافی است یک اظهارنامه قانونی به در واحد مالک، ارسال کند.
ارائه درخواست بازسازی مجتمع از وظایف مدیر ساختمان است
ممکن است بخشی از ساختمان، فرسوده یا بخشی از آن تخریب شده باشد و ساکنین ساختمان به این نتیجه برسند که ادامه این روند، تلفات جانی و خسارات مالی به همراه خواهد داشت. اما تصمیم به بازسازی ساختمان باید در مجمع عمومی و با اکثریت آرا گرفته شود. در نهایت، نظارت و مدیریت فرآیند بازسازی، وظیفه مدیر ساختمان خواهد بود. در عین حال، ممکن است به نظر تعدادی از ساکنین، وضعیت ساختمان چندان هم بد نباشد و با این اقدام مخالفت کنند. وظیفه مدیر ساختمان جلب رضایت این عده از ساکنین است. اگر همچنان مخالف بودند، مدیر ساختمان برای برقراری عدالت باید از وزرات مسکن و شهرسازی درخواست کارشناس کند. اگر نظر کارشناس، بازسازی ساختمان بود، اما مالکین همچنان رضایت نداشتند، مدیر ساختمان می‌تواند حکم تخلیه ساختمان را از دادگاه دریافت کند.
مدیر ساختمان چه حقوقی دارد؟
حقوق مدیر ساختمان در سه حالت زیر بررسی می‌شود:
۱-استخدام مدیر خارج از ساختمان
ممکن است ساکنین ساختمان مسکونی به‌دلیل مشغله یا پیچیدگی امور ساختمان، تصمیم به استخدام یک مدیر ساختمان بگیرند. مدیر ساختمان، طبق قوانین وزارت کار حقوق دریافت کرده و از بیمه و حق مرخصی و… بهره‌مند می‌شود.
۲- انتخاب مدیر ساختمان از میان ساکنین با تنظیم قرارداد کاری
اگر فرد استخدامی از میان ساکنین ساختمان باشد، می‌تواند با تنظیم قرارداد کار، حقوق دریافت کند.
۳- انتخاب مدیر ساختمان از میان ساکنین بدون تنظیم قرارداد کاری
در صورتی که مدیر ساختمان، با رأی سایر ساکنین انتخاب شود و قرارداد استخدام امضاء نشود، این فرد نمی‌تواند ادعای دریافت حق‌الزحمه داشته باشد. از لحاظ قانونی نیز اجازه تأمین هزینه‌های شخصی خود را از مبالغ و پس‌انداز ساختمان ندارد.
بیشتر بخوانید: در مورد مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان چه می‌دانید؟
مثل آب خوردن یک ساختمان مسکونی را مدیریت کنید
مدیریت یک ساختمان مسکونی با روش‌های سنتی کار چندان ساده‌ای نیست. برای اعلام برگزاری جلسات باید به تک‌تک ساکنین زنگ بزنید یا قبض شارژ را شخصاً به‌در خانه‌شان ببرید. ممکن است برخی از ساکنین نتوانند در جلسات شرکت کنند یا دفتر هزینه‌های ساختمان را گم کنید. اما خبر خوب این است که با نصب نرم‌افزار مدیریت ساختمان از حجم وظایف مدیر ساختمان کاسته می‌شود. با استفاده از نرم افزار مدیریت ساختمان شارژبوک، یک تابلوی اعلانات مجازی خواهید داشت و می‌توانید به صورت آنلاین نظرسنجی ایجاد کنید. به راحتی، میزان شارژ و بدهی ماهیانه هر واحد را حساب کرده و به اطلاع ساکنین می‌رسانید. حتی می‌توانید نتایج جلسات ماهیانه را در نرم‌افزار برای ساکنین غایب بفرستید و خیالتان راحت باشد که دیگر کسی بهانه نمی‌آورد که در جلسه حضور نداشتم و پیام‌ها را دریافت نکردم. با کمک نرم‌افزار مدیریت ساختمان، همه کارها را سر وقت و با دقت زیاد انجام خواهید داد.
