با افزایش ساخت‌وساز و روند روبه‌رشد آپارتمان‌نشینی مشکلات و مسائل جدیدی در میان ساکنان آپارتمان‌ها به وجود آمده است. اینجا اهمیت مدیر ساختمان برای هماهنگی، برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری‌های لازم درمورد مسائل و مشکلات پیرامون ساختمان آشکار می‌شود. در ادامه این مطلب قصد داریم شما را با مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان آشنا کنیم.
نگاهی به وظایف مدیر ساختمان
مدیریت ساختمان تنها به محاسبه شارژ محدود نمی‌شود، بلکه آپارتمان مسئولیت‌هایی دیگری هم برای مدیر ساختمان ایجاد می‌کند که در ادامه به آن‌ها خواهم پرداخت.
حفظ اداره ساختمان و اجرای تصمیمات عمومی
حفظ و نگهداری از ساختمان و همچنین ترمیم و مرمت آن باید باتوجه‌به موافقت همه ساکنان آپارتمان و زیر نظر مدیر ساختمان انجام شود.
مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان در قبال حوادث و بیمه کردن ساختمان
مهم‌ترین بیمه ساختمان، بیمه آتش‌سوزی است که سهم هر مالک باتوجه‌به متراژ ملک و بنا مشخص می‌شود. درصورتی‌که ساختمانی بیمه آتش‌سوزی نداشته باشد، در صورت بروز حادثه، مدیریت ساختمان مسئول پرداخت تمامی خسارت وارده خواهد بود.
بیمه مسئولیت مدنی آسانسور
بیمه آسانسور برای تمامی ساختمان‌های اداری و مسکونی الزامی است تا در صورت بروز سانحه، خسارت ناشی از فوت، نقص‌عضو و هزینه‌های پزشکی را بتوان از بیمه تقاضا کرد.
رسیدگی به اعتراض ساکنان ساختمان
از دیگر وظایف مدیر ساختمان، رسیدگی و بررسی اعتراض ساکنان آپارتمان است.
بیشتر بخوانید: در صورت اختلاف میان همسایه‌ها باید چه‌کار کرد؟
مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان در خصوص بازسازی ساختمان
درصورتی‌که بیشتر ساکنین ساختمان تصمیم به مرمت و بازسازی ساختمان را گرفته باشند، مدیر این حق را دارد تا به نمایندگی از آن‌ها این کار را انجام دهد.
تعیین هزینه‌های مشترک هریک از ساکنان آپارتمان
مدیر ساختمان موظف است تا هزینه آب، گاز، برق، آسفالت، پشت‌بام و غیره باتوجه‌به متراژ و زیربنا از هر واحد دریافت کند. ولی سهم هر واحد درباره هزینه‌هایی مانند نظافت ساختمان، باغبانی، آسانسور و غیره یکسان است. به صورت خلاصه یکی از مهم‌ترین وظایف مدیر محاسبه‌ی شارژ ساختمان است.
تعیین هزینه‌های مشترک و غیر مشترک هریک از ساکنان توسط مدیر آپارتمان
حقوق و دستمزد مدیر ساختمان
درصورتی‌که مدیر یکی از اعضای ساختمان است، این حق را دارد که شارژ خود را پرداخت نکند. درصورتی‌که محل زندگی وی خارج از ساختمان است، باید به وی حق‌الزحمه پرداخت بشود.
مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان چیست؟
مسئولیت‌های حقوقی مدیر ساختمان طیف گسترده‌ای از وظایف را موجب می‌شود که می‌توان آن‌ها را در یکی از دسته‌های زیر قرار داد.
عدم تفویض مسئولیت به غیر بدون رضایت ساکنان آپارتمان
پس از تایید و تصویب مدیر ساختمان، وی حق طفره رفتن و شانه خالی کردن از زیر بار مسئولیت را ندارد. همچنین نمی‌تواند خودسرانه مسئولیت‌ها را به فرد دیگر واگذار کند.
درخواست تخلیه واحدهایی که در امر بازسازی ساختمان همکاری نمی‌کنند
درصورتی‌که بازسازی و انجام تعمیرات ساختمان به تایید اکثر اعضای ساختمان رسیده باشد، مدیر می‌تواند با مراجعه به دادگستری یا مجتمع قضایی برای واحدهایی که همکاری لازم را در این زمینه نمی‌کنند، درخواست تخلیه آپارتمان را صادر کند.
وصول مطالبات و تقاضای صدور اجرائیه
از جمله مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان این است که به‌صورت کتبی، بدهی اعضای بدهکار را اعلام کند. در صورت عدم پرداخت، مدیر می‌تواند با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ساختمان، برای اعضای بدهکار ابلاغیه صادر کند. درصورتی‌که پس از ابلاغ، بدهکاران از پرداخت بدهی‌شان همچنان امتناع ورزند، مطابق با نظر کارشناس، معادل بدهی از اموال شخص بدهکار بازداشت و به مزایده گذاشته خواهد شد.
اطلاع‌رسانی درباره تصمیمات اخذ شده درباره ساختمان به تمامی ساکنین غایب و سازمان شهرسازی و شهرداری
مدیر ساختمان موظف است تا تمامی تصمیماتی که در حضور شورا اعضا ساختمان اخذ شده باشد، ظرف کمتر از 10 روز به گوش ساکنان غایب در شورا یا شهرداری یا سازمان شهرداری برساند.
مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان در خصوص نگهداری صورت‌جلسات و اسناد کتبی
کلیه تصمیماتی که باتوجه‌به آرا ساکنین ساختمان اخذ شده باشد، باید صورت‌جلسه شده و به‌صورت کتبی درآید. لازم است تمامی این اسناد باید به‌درستی حفظ شوند و به مدیران بعدی ساختمان واگذار شوند تا در صورت نیاز، به مراجع قضایی و قانونی ارائه شوند.
دادن گواهی و رسید در خصوص هزینه‌های مشترک
مطابق با قانون، هنگام تنظیم سند، اجاره، رهن، هبه، انتقال و صلح توسط اسناد رسمی، گواهی مربوطه باید به تایید اعضای هیئت‌مدیره و مدیر ساختمان رسیده باشد.
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال آتش سوزی
همان‌طور که در بالا گفته شد، از جمله مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان، بیمه کردن ساختمان در برابر حوادثی همچون بیمه آتش‌سوزی است. مطابق با ماده 14 قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت عدم بیمه آتش‌سوزی و در صورت بروز حادثه، جبران خسارت بر عهده مدیر ساختمان خواهد بود.
بیمه کردن ساختمان در قبال آتش سوزی از جمله وظایف مدیر ساختمان!
گفتنی است که در مقابل حوادث مزبور، مدیر مسئولیت کیفری ندارد ولی مسئولیت مدنی دارد.
به‌طورکلی، ساکنین آپارتمان‌ها این حق را دارند تا از مدیری که در بیمه کردن ساختمان خودداری کرده و این کوتاهی منجر به وارد آوردن خسارت به ساختمان شده باشد، طرح دعوی کنند. البته اگر خسارت وارده تا 5 میلیون تومان باشد، مرجع شکایت از مدیر ساختمان، شورای حل اختلاف است.
بیشتر بخوانید: چگونه یک مدیر ساختمان خوب باشیم؟
مسئولیت مدیر ساختمان در مورد آسانسور
دیگر مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان، بیمه مسئولیت مدنی نگهداری آسانسور است.
هر دستگاه آسانسور توسط شرکتی ساخته و توسط افرادی بهره‌برداری می‌شود. در صورت بروز سانحه، مقصرین حادثه یکی از 4 گروه زیر است:
- سازنده آسانسور که استانداردها را رعایت نکرده و از قطعات باکیفیتی استفاده نکرده است.
- مسئول نگهداری از آسانسور که از آن به‌خوبی مراقبت نکرده و یا در تعمیر آن سهل‌انگاری کرده است.
- مدیر ساختمان که نظارتی روی عملکرد صحیح آن نداشته است.
- استفاده ناصحیح از آسانسور توسط استفاده‌کننده
مقصر می‌تواند ترکیبی از 4 مورد فوق باشد که در این صورت، خسارت به‌صورت ترکیبی و درصدی بین این 4 گروه تقسیم می‌شود.
درصورتی‌که بیمه‌نامه معتبر (بیمه مسئولیت مدنی نگهداری آسانسور) وجود داشته باشد، مقصرین سانحه می‌توانند از شرکت بیمه تقاضای پرداخت خسارت کنند. این بیمه‌نامه غرامت ناشی از فوت، نقص‌عضو و هزینه‌های پزشکی در صورت بروز سانحه را پوشش میدهد.
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال سرقت
شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت وسائلی از پارکینگ به شرطی امکان‌پذیر است که وی مسئولیت و نگهبان از پارکینگ را برعهده داشته باشد. در غیر این صورت، در صورت سرقت وسایل نقلیه و هر وسیله شما مسئولیت از شانه مدیر رد می‌شود.
بیشتر بخوانید: چطور آپارتمان را به محلی امن‌تر برای زندگی تبدیل کنیم؟
مسئولیت مدیر ساختمان در خصوص بیمه ساختمان
در ادامه قصد داریم تا درمورد بیمه‌‌هایی که مدیران هر ساختمان باید آن را تهیه کنند، سخن‌گوییم:
- بیمه آتش‌سوزی: مطابق با ماده 15 تملک آپارتمان‌ها، اخذ این بیمه‌نامه الزامی است و جزء اصلی‌ترین مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان به شمار می‌رود. گفتنی است درخواست بیمه آتش‌سوزی ساختمان نیز نیازی به رضایت مالکین ندارد.
- بیمه مسئولیت حوادث آسانسور: به لطف این بیمه‌نامه در صورت بروز حادثه‌ای مانند سقوط آسانسور، می‌توان از شرکت بیمه طلب پرداخت دیه کامل، نقص‌عضو و یا هزینه‌های پزشکی را کرد.
- بیمه مسئولیت ساختمان: امکان بروز حوادثی مانند سقوط اشخاص به دلیل لیز بودن زمین، جداشدن سنگ نما و برخورد با جان یا مال اشخاص و غیره، جزء حوادث غیرقابل‌پیش‌بینی است و در صورت بروز، مدیر ساختمان مسئول جبران خسارت است. بیمه مسئولیت ساختمان، تمامی این حوادث را تحت پوشش خود قرار میدهد.
- حوادث مربوط به سرایدار یا کارگر ساختمان: مدیر ساختمان به‌عنوان کارفرمای سرایدار، کارگر نظافتچی یا مسئول تاسیسات است. مطابق قانون اگر در حین کار اتفاقی برای آنان بیفتد، کارفرما مسئول پرداخت غرامت است. این غرامت شامل هزینه‌های پزشکی، دیه و نقص‌عضو است.
مسئولیت مدیر ساختمان در قبال حوادث، غیرقابل‌انکار است. داشتن بیمه‌نامه‌ای که حوادث غیرقابل‌پیش‌بینی را پوشش دهد، نشانی از آینده‌نگری است. یکی دیگر از مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان، «بیمه مدیر ساختمان» است. این بیمه‌نامه مطابق با قانون مصوب 1316 و قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 و قانون تملک آپارتمان‌ها موارد زیر را تحت پوشش خود درمی‌آورد:
- آسانسور
- استخر و سونا
- پارکینگ ساختمان
- آتش‌سوزی در مشاعات
- بروز سانحه برای نظافتچی و سرایدار
- سقوط اشیا در محوطه یا اطراف ساختمان
- ایجاد خسارت به ساختمان‌های اطراف در اثر آتش‌سوزی، نشت چاه، ترکیدگی لوله و غیره.
شکایت از مدیر ساختمان
در ادامه قصد داریم تا لیستی از تخلفات مدیر ساختمان را برشماریم:
عدم توجه به فعالیت‌های ضروری مانند بیمه کردن ساختمان
مطابق با قانون تملک آپارتمان‌ها، بیمه تمامی بنا در برابر آتش‌سوزی جزء اصلی‌ترین مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان است. سهم بیمه هر مالک باتوجه‌به زیربنا و اختصاصی‌های آن تعیین می‌شود. در صورت عدم بیمه آتش‌سوزی از سوی مدیر و بروز حادثه، وی مسئول جبران خسارت‌های ناشی از آن است.
عدم ارائه رسید مربوط به تسویه‌حساب‌ها
مطابق با قانون 12 تملک آپارتمان‌ها، دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند هنگام تنظیم سند، انتقال، رهن، اجاره، صلح و غیره گواهی مربوط به تسویه هزینه‌های مشترک را به تایید هیئت‌مدیره و مدیر ساختمان برسانند و مدیران نیز موظف‌اند تا این رسیدها و گواهی‌نامه‌ها را در اختیار مالکین قرار بدهند.
اجاره دادن املاک مشاع بدون اجازه ساکنین ساختمان
املاک مشاع به هر قسمت از ساختمان اطلاق می‌شود که در سند ذکر نشده باشد و مالکی نیز برای آن در نظر گرفته نشده باشد. دخل و تصرف در املاک مشاع باید با رضایت 100% اهالی ساختمان صورت بگیرد.
بیشتر بخوانید: همه چیز درباره‌‌ی قانون مشاعات
دخل و تصرف در املاک مشاع جزو تخلفات مدیر ساختمان!
در صورت سوءاستفاده، تخلف در مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان محسوب شده و ساکنین حق اعتراض و دعوی شکواییه علیه وی را دارند.
تفویض مدیریت به غیر بدون رضایت اهالی آپارتمان
مطابق با قوانین تملک آپارتمان‌ها، مدیر حق تفویض مسئولیت‌ها به غیر بدون رضایت اهالی آپارتمان را ندارد.
انجام تعمیرات و بازسازی در ساختمان بدون اجازه اهالی
از جمله مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان ترمیم و بازسازی ساختمان است. بااین‌وجود حق اخذ چنین تصمیم‌هایی را بدون رضایت مالکین ندارد.
استفاده شخصی از هزینه‌های به‌دست‌آمده
اگر مدیر ساختمان از هزینه‌های شارژ و ماهیانه ساختمان در امور نامرتبط استفاده کند یا استفاده شخصی بکند، ساکنین حق اعتراض آن را دارند.
سوءاستفاده از اموال ساکنین آپارتمان
بر اساس ماده 674 قانون مجازات اسلامی، هرگاه اموال منقول و غیرمنقول (مانند سفته، قبض و غیره) به‌عنوان اجاره، امانت یا رهن برای وکالت یا هر کار دیگر (با اجرت یا بدون اجرت) به کسی محول شود و قرار بر این باشد که اشیا مذکور بازگردانده شوند یا در هدف مشخصی به مصرف برسند، شخصی که این اشیا نزد وی است، اگر از آن‌ها به ضرر مالکین یا متصرفین استفاده کند یا گم کند یا تلف کند، مجرم شناخته می‌شود.
کلام آخر
مطابق با قانون 14 قانون تملک آپارتمان‌ها، تمامی مسئولیت حقوقی مدیر ساختمان، مسئولیت جدی است و در صورت سهل‌انگاری و در نتیجه بروز سانحه، مالکان می‌توانند علیه مدیر ساختمان در دادگستری شکواییه‌ای تنظیم کرده و درخواست جبران خسارت کنند.
برای آشنایی با نرم افزار مدیریت ساختمان به صفحه اصلی سایت شارژبوک مراجعه نمایید.