با توسعه شهرنشینی تمایل افراد به آپارتمان‌نشینی هم‌افزایش پیداکرده است. برای اداره یک ساختمان به تشکیل مجمع عمومی ساختمان و انتخاب هیئت‌مدیره نیاز است. همچنین برای داشتن آرامش و یک زندگی راحت پایبندی به این قوانین این بسیار مهم است. در این مقاله با مفاهیمی مثل مجمع عمومی ساختمان، حق رأی در مجمع عمومی ساختمان، انواع مجمع عمومی ساختمان، وظایف مجمع عمومی ساختمان و نحوه برگزاری مجمع عمومی ساختمان آشنا خواهیم شد پس با شارژبوک همراه شوید.
مجمع عمومی ساختمان چیست؟
در پاسخ به این سؤال که مجمع عمومی ساختمان چیست؟ باید گفت که به‌طورکلی مجمع عمومی به تعدادی از مالکین یک ساختمان که برای اداره ساختمان تصمیماتی می‌گیرند گفته می‌شود. چنانچه مالکین ساختمان از سه نفر بیشتر باشد مجمع عمومی ساختمان را می‌توانند تشکیل دهند. مجمع عمومی حداقل سالی یک‌بار باید تشکیل شود. رئیس جلسات مجمع عمومی مدیر ساختمان است. مجمع عمومی ساختمان به دو صورت مجمع عمومی عادی و فوق‌العاده تشکیل می‌شود. مالکین ساختمان عضو این مجمع به‌حساب می‌آیند و دارای حق رأی هستند. اما مستأجرین عضو رسمی محسوب نمی‌شوند ولی شرکت‌کردنشان در جلسات و ارائه پیشنهادها می‌تواند مشکل‌گشا باشد.
بیشتر بخوانید: مدیر ساختمان کیست؟
انواع مجامع عمومی ساختمان
به‌طورکلی مجمع عمومی ساختمان به دودسته مجمع عمومی عادی و مجمع عمومی فوق‌العاده تقسیم می‌شود. مجمع عمومی عادی به سه صورت مجمع عمومی عادی نخستین، مجمع عمومی عادی سالانه و مجمع عمومی عادی فوق‌العاده تقسیم می‌شود.
مجمع عادی نخستین
اساس اداره ساختمان را مجمع عادی نخستین تشکیل می‌دهد. در واقع مالکین و افرادی که در ساختمان ساکن هستند برای ایجاد نظم و داشتن مقررات برای ساختمان این مجمع را تشکیل می‌دهند.
ایجاد نظم و داشتن مقررات در ساختمان از طریق تشکیل مجمع عادی نخستین
مجمع عمومی عادی سالانه
این مجمع باید لااقل سال یک‌بار تشکیل شود و در آن مسائل مربوط به ساختمان را بررسی می‌کنند. همچنین انتخاب مدیر، اتخاذ تصمیمات نسبت به امور ساختمان از دیگر اقدامات در این مجمع است.
مجمع عمومی فوق‌العاده
اگر مجمع عمومی عادی بر اساس ضرورت به‌صورت فوق‌العاده تشکیل شود به آن مجمع عمومی عادی فوق‌العاده می‌گویند.
رئیس مجمع عمومی ساختمان چطور انتخاب می‌شود؟
بر اساس ماده ٧ آیین‌نامه اجرایی قانون در اولین جلسه رسمی مجمع عمومی ابتدا رئیس مجمع عمومی تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص دیگر انتخاب می‌شوند . مدیر ساختمان باتوجه به نظر و آرای مجمع عمومی و از بین مالکین که در محل ساختمان سکونت دارد انتخاب می‌شود. زمان خدمت مدیریت ساختمان یک‌ساله است.
وظایف مجمع عمومی ساختمان
یکی از مهم‌ترین وظایف مجمع عمومی ساختمان تعیین رئیس مجمع و انتخاب مدیر ساختمان است. سایر وظایف و اختیارات مجمع عمومی ساختمان به شرح زیر است:
- انتخاب مدیر ساختمان (هیئت‌مدیره) و رسیدگی به عملکرد او
- تصمیم‌گیری در مورد اداره امور ساختمان
- تصویب گزارش درآمد و هزینه‌های سالانه ساختمان
- تصمیم‌گیری در مورد پس‌انداز برای امور مربوط به حفظ، نگهداری و تعمیر ساختمان
- دادن اختیار به مدیر برای انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان
- تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چهارچوب قوانین
بیشتر بخوانید: هر آنچه باید در مورد فرهنگ آپارتمان‌نشینی بدانید
نحوه برگزاری مجمع عمومی ساختمان
برای رسمیت پیدا کردن جلسات مجمع عمومی ساختمان باید نصف مالکین یا نمایندگان آن‌ها در جلسه حضورداشته باشند. اگر جلسات با تعداد افراد به حدنصاب نرسد برای تشکیل مجدد ۱۵ روز وقت می‌دهند.
اگر بعد از ۱۵ روز مجدد تعداد افراد به حدنصاب نرسد بار دیگر ۱۵ روز تمدید می‌شود اما اگر در جلسه سوم تعداد افراد به حدنصاب نرسد این بار دیگر جلسه به رسمیت شناخته می‌شود.
زمانی مصوبات مجمع عمومی ساختمان اعتبار دارد که حداقل دو سوم مالکین حاضر در جلسه به آن رأی داده باشند. تمامی تصمیمات که در مجمع عمومی ساختمان گرفته می‌شود باید صورت‌جلسه شود. صورت‌جلسه مجمع عمومی ساختمان توسط مدیر ساختمان نگهداری می‌شود.
بیشتر بخوانید: بایدها و نبایدهای قوانین مدیریت ساختمان مسکونی
حضور الزامی نصف مالکین یا نمایندگان در جلسات مجمع عمومی ساختمان به منظور رسمیت پیدا کردن جلسه
حق رأی در مجمع عمومی ساختمان
زمانی که دو سوم اعضای مجمع به مصوبات مجمع عمومی رأی داده باشند مصوبات رسمی و قانونی است. مدیر ساختمان موظف است که تصمیمات گرفته‌شده در مجمع را صورت‌جلسه کرده و آن‌ها را بایگانی کند.
مصوبات مجمع عمومی ساختمان
- تشکیل مجمع عمومی ساختمان حداقل یک‌بار در سال
- تشکیل مجمع فوق‌العاده توسط مدیر در هر زمان
- حضور بیش از نصف مالکین یا نماینده آن‌ها در مجمع عمومی ساختمان
- ارائه وکالت‌نامه معتبر توسط نماینده شرکا به مجمع عمومی ساختمان
- هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی (واحد) باشند، باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان‌ها از طرف خود یک نفر را برای شرکت در رأی‌گیری مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند.
بیشتر بخوانید: قانون اداره آپارتمان به زبان ساده و خودمانی چیست؟
وظایف و اختیارات کامل مدیر یا هیئت‌مدیره چیست؟
مدیریت ساختمان یک مسئولیت مهم است. برخی از وظایف و مسئولیت‌های مدیر ساختمان عبارت‌اند از:
- حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین
- عدم تفویض مدیریت به اشخاص غیر
- رسیدگی به اعتراض هر یک از شرکا
- بیمه کردن تمام بنا در مقابل آتش‌سوزی
- نحوه تعیین سهم هزینه‌های مشترک هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان
- رعایت حدنصاب جلسات ساختمان
- خودداری از دادن خدمات مشترک به مالکین یا استفاده‌کنندگان بدهکار
- طرح دعوی در مراجع قضائی جهت وصول مطالبات ساختمان
- درخواست تخلیه واحدهای خودداری کننده از همکاری در امر بازسازی ساختمان
- اقدام به بازسازی تمام مجموعه ساختمان پس از تصویب مجمع عمومی
- دادن گواهی مربوط به تسویه‌حساب هزینه‌های مشترک ساختمان
- اطلاعیه مجمع عمومی ساختمان به افراد غایب
بیشتر بخوانید: شارژ ساختمان چیست؟
آیا مستأجر می‌تواند مدیر ساختمان باشد؟
مدیر ساختمان ممکن است از بین مالکین یا مستأجرین و یا فردی که عضوی از اعضای ساختمان نیست انتخاب شود. البته معمولاً مدیر ساختمان از بین مالکین انتخاب می‌شود اما انتخاب شخصی غیر از اعضای ساختمان منع قانونی ندارد.
جمع‌بندی
امروزه باتوجه به افزایش جمعیت و تمایل افراد به آپارتمان‌نشینی برای جلوگیری از هرگونه مشکل مجمع عمومی ساختمان قوانین و مقرراتی وضع کرده است. یکی از مهم‌ترین وظایف مجمع عمومی ساختمان انتخاب مدیر ساختمان است. باتوجه به اینکه مدیریت ساختمان مسئولیت مهمی است باید مدیر ساختمان فردی باشد که توانایی بالایی در انجام وظایف را داشته باشد. یکی دیگر از وظایفی که فرد منتخب باید انجام دهد مدیریت امور ساختمان است. همچنین مجمع عمومی ساختمان باید فردی را انتخاب کند که توانایی مدیریت و اداره ساختمان را داشته باشد تا کارهای ساختمان و مشکلات آن را به‌خوبی برطرف کند.