احتمالاً با دیدن تیتر از خودتان میپرسید که مگر اداره آپارتمان هم قانون و تبصره دارد؟ باید بگوییم که در سال ۱۳۴۳ که آپارتماننشینی بهاندازه الان نبود، قانونی تحت عنوان قانون تملک آپارتمانها به تصویب رسید و در سال ۱۳۷۶ بازنگری و اصلاح شد. قانون تملک آپارتمانها، خمیرمایه اصلی قانون اداره آپارتمانهاست. هر مجتمعی برای برقراری عدالت و امنیت نیاز به قانون اداره و آییننامه اجرایی آپارتمانها دارد. در ادامه با شارژبوک همراه باشید تا ببینیم این قانون چه مشخصههایی دارد.
قانون اداره آپارتمان چیست
مجمع عمومی هر آپارتمان، مسئول تصمیمگیری درباره امور هر آپارتمان و تعیین حدود اختیارات مدیر ساختمان است. علاوهبراین، مجمع عمومی هر ساختمان با نظر مدیر ساختمان، آییننامه اداره آپارتمانها را بهمنظور برقراری آرامش و نظم در ساختمان تدوین میکنند. بنابر آییننامه آپارتمان یا اساسنامه آپارتمان، مالکین ساختمان باید حداقل سالی یکبار تشکیل جلسه داده و مدیر ساختمان انتخاب کنند. جلسات مجمع عمومی را میتوان از طریق نامه، اعلامیه، تلفن، فکس یا ایمیل به سایر همسایهها اطلاعرسانی کرد. البته محل، زمان و تاریخ برگزاری جلسات را باید یک هفته زودتر به اعضای مجمع عمومی، خبر داد.
آقای امیدی ساکن واحد هفدهم است. ایشان معترض هستند که چرا جلسه هفته گذشته بدون حضور پنج نفر از مالکان آپارتمان برگزار شد. رییس هیئت مدیره ساختمان، خانم اکبری به ایشان گفتند: «مسئله مهمی پیش آمده که احتمالاً شما از آن خبر ندارید! ایزوگام پشتبام آسیبدیده و بهخاطر بارندگی هفته گذشته، سقف واحد بیست نشتی پیدا کرد. بنابر اساسنامه آپارتمان ما میتوانیم با حضور فقط سه نفر از مالکین، جلسه اضطراری برگزار کنیم.» نکتهای که گفته شد تنها درباره جلسات فوری صدق میکند. برای برگزاری جلسات عادی تمام مالکین ساختمان و نمایندگان آنها باید حضور داشته باشند.
نمونه آییننامه داخلی آپارتمان
هر آییننامه اداره آپارتمان از چندین بخش، ماده، موارد و تبصره تشکیل میشود. برای سادهتر شدن ماجرا، اساسنامه آپارتمان یاس را بررسی میکنیم. به نمونه موارد ذکر شده در بخشی از آییننامه زیر توجه کنید:
بخش دوم، شرایط عمومی، ماده ۴- هیچ یک از ساکنین حق نگهداری مواد شیمیایی، اشتعالزا و شیمیایی را در انباری، واحد، پارکنینگ و سایر نقاط مشاع ندارند. در صورت بروز حادثه، خسارت بر عهده خاطی خواهد بود.
بخش سوم، جرائم و تنبیهات، ماده ماده ۳۵- تمام ساکنین موظف هستند، حق شارژ خود را پانزدهم هر ماه به حساب مدیر ساختمان واریز کنند. در صورت عدم پرداخت، ملزم به پرداخت جریمه دیرکرد هستند.
همانطور که مشاهده میکنید، اساسنامه آپارتمان بهمنظور حفظ و نگهداری تأسیسات و تجهیزات و اداره امور داخلی آپارتمان تدوین میشود. هدف اصلی آن مکتوب کردن وظایف و مسئولیتهای هر یک از ساکنین و فراهمکردن امکان یک زندگی بیدردسر است. اساس نامه هر آپارتمان با توجه به مشخصات و امکانات آن نوشته میشود. مادههای ذکر شده در آییننامه داخلی آپارتمان نباید از حدود قانون تملک آپارتمانها تجاوز کنند. در غیر این صورت، شما به عنوان مالک آپارتمان حق شکایت به دادگاه را دارید.
در اکثر موارد، فصل اول اساسنامه آپارتمان به ذکر مشخصات فیزیکی و اهداف تدوین آییننامه آپارتمان، اختصاص داده میشود. در فصلهای بعدی اطلاعات، ماده، تبصره بخشهای اختصاصی و مشترک، حقوق و وظایف مالکین و ساکنین، امور مالی، هزینهها و… ذکر میشود. در ادامه مقاله به بررسی چالشبرانگیزترین بخشهای قانون اداره آپارتمان میپردازیم:
قوانین رایگیری در آپارتمان
در مجتمعهای مسکونی اکثر تصمیمات مهم و غیرمهم ساختمان با رأیگیری انجام میشود. طبق قانون اداره آپارتمان، تعیین و عزل مدیر آپارتمان میتواند با رأیگیری مجمع عمومی یا هیئت مدیره ساختمان انجام شود. طبق ماده ۷ اساسنامه آپارتمان یاس، حضور مستأجران در جلسات رأیگیری الزامی نیست. اما برای آگاهی از نظرات مالکین و آشنایی با حقوق خود میتوانند در این جلسات شرکت کنند.
براساس ماده ۴ اساسنامه آپارتمان یاس، اگر یکی از مالکین به هر دلیلی نتواند در جلسات رأیگیری شرکت کند، نماینده او میتواند با ارائه وکالتنامه در جلسه حضور داشته باشد.
قوانین آپارتماننشینی و مدیریت ساختمان
تصمیمگیری در آپارتمان بر عهده مجمع عمومی است. مجمع عمومی متشکل از مالکین و نمایندههای قانونی آنها میباشد. بنابر اساسنامه آپارتمان یاس، وظایف و اختیارات مجمع عمومی بهصورت زیر است:
- انتخاب مدیر ساختمان یا جمعی بهعنوان هیئت مدیره
- نظارت بر عملکرد مدیریت ساختمان
- تصمیمگیری درباره نحوه اداره ساختمان
- ارائه گزارش هزینههای سالانه آپارتمان
- اختصاص هزینه برای حفاظت، نگهداری و تعمیر ساختمان
- تصویب و ایجاد تغییرات در آییننامه اجرایی آپارتمان
مدیر ساختمان در واقع، بازوی اجرایی قوانین اساسنامهای است که توسط مجمع عمومی تصویب میشوند.
قوانین پرداخت هزینههای بخش مشترک
بعد از پارکینگ، بیشترین دعوا در آپارتمانها سر پرداخت شارژ ساختمان است. به هزینهای که برای نگهداری از بخشهای مشترک ساختمان صرف میشود، حق شارژ ساختمان میگویند. مثلاً پولی که بابت تمیزکردن هفتگی راهپلهها و پارکینگ یا تعمیرات پمپ و مخزن آب پرداخت میشود. هنوز هم میگویید آییننامه آپارتمان به چه دردی میخورد؟ براساس آییننامه، تمامی واحدها موظفت هستند، حق شارژ ساختمان را بهموقع و تمام و کمال بپردازند. در غیراین صورت، جریمه میشوند.
بر مبنای قانون اداره آپارتمانها، شارژ ساختمان، مجموع تمام هزینههای صرفشده برای مجتمع است. محاسبه این هزینهها ربطی به مساحت زیر بنای ساختمان ندارد و بهطور مساوی بین مالکین تقسیم میشود. اما اگر مجموع عمومی به نوع دیگری تصمیم بگیرند، میتوانند شارژ ساختمان را براساس تعداد افراد یا متراژ هر واحد نیز تعیین کنند. حتی اگر مالکی از واحد خود استفاده نمیکند، براساس قانون اداره آپارتمانها موظف به پرداخت شارژ ساختمان است.
بیایید، چند مورد از قوانین پرداخت هزینههای بخش مشترک آپارتمان یاس را بایکدیگر بررسی کنیم:
ماده ۲۵، تعریف هزینههای مشترک ساختمان- هزینههای مشترک آپارتمان شامل موارد زیر است:
- هزینههای حفظ و نگهداری از ساختمان، تأسیسات و تجهیزات
- هزینههای اداری و حقوق مدیر یا مدیران ساختمان
فصل سوم، ماده ۲۴- اگر هر یک از مالکین یا ساکنین آپارتمان یاس، نسبت به میزان حق شارژ خود معترض است میتواند به مدیر ساختمان یا مجمع عمومی مراجعه کرده و مراتب اعتراض خود را بیان کند. در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، مالک یا ساکن میتواند شکایت خود را به مراجع قضایی ببرد.
کلام آخر
همانطور که دیدید، هدف از تصویب اساسنامه آپارتمان، اداره هر چه بهتر امور داخلی ساختمان و برقراری عدالت است. هر کجا که جمعی از مردم زندگی میکنند، برای حفظ نظم باید قانون حرف اول و آخر را بزند. پیروی از قوانین در آپارتمان زندگی شما را راحتتر و تنشهای بین همسایهها را کمتر میکند.
