مسائل بین مالک و مستاجر ریشه‌ی طولانی دارد. برخی می‌گویند “صاحب خانه بد، آدم را صاحب‌خانه می‌کند و صاحب‌خانه خوب، آدم را تا ابد مستاجر!” به هر حال، حتی اگر رابطه‌ی پیچیده‌ای بین این دو برقرار باشد، قوانین مالک و مستاجر آپارتمان باید رعایت شود. در این مطلب به حقوق و وظایف موجر و مستاجر نسبت به هم پرداختیم. با شارژبوک همراه باشید.
از حقوق بگو، از وظایف می‌گویم
هر انسانی در مقابل دیگر افراد حقوق و قوانینی دارد که باید رعایت شوند. مالک و مستاجر نیز طبق قراردادی که به آن اجاره نامه می‌گویند موظف به رعایت قوانین مالک و مستاجر آپارتمان هستند. اجاره نامه، در واقع قراردادی است که در آن موجر (مالک)، خانه، مغازه یا یک آپارتمان را برای مدت معلوم (مانند یک سال) در ازای اجاره‌بها معلوم، به فرد دیگر (مستاجر) واگذار می‌کند. از این رو هر دو این افراد طبق این قرارداد حقوق و وظایفی دارند که باید به آن‌ها عمل کنند.
حقوق و وظایف موجر چیست؟
موجر یا مالک پس از عقد قرارداد طبق قوانین خانه اجاره ای، ملک خود را به مستاجر تحویل دهد. در تحویل تمام وسایل مانند کولر، سیستم گرمایشی، آب‌گرمکن، هود و … باید کاملا سالم تحویل داده شوند تا در پایان قرارداد نیز سالم تحویل گرفته شوند. در بسیاری از قراردادهای اجاره، مستاجر پول پیش به موجر می‌دهد تا در هنگام تخلیه دوباره آن پول را پس بگیرد. این پول معمولا برای حوادث احتمالی داده می‌شود. مالک باید تعمیرات عمرانی ساختمان را انجام دهد و در مجمع عمومی ساختمان برای تعیین مدیریت ساختمان شرکت کند. قانون تعمیرات آپارتمان می‌گوید تعمیرات موتورخانه، آسانسور، سیستم سرمایشی و گرمایشی، ایزوگام پشت‌بام بر عهده‌ی مالک است.
طبق قرارداد، موجر حق دارد مبلغ کرایه را سر وقت وصول کند و در پایان قرارداد حق این را دارد که خانه را تخلیه کند یا آن قرارداد را برای مدت معلوم دیگری تمدید کند. اگر تعمیرات عمرانی ساختمان در محل زندگی مستاجر باشد مالک حق دارد به محل برود و براساس قانون مالک و مستاجر هزینه تعمیرات را بر عهده بگیرد. گاهی مستاجر باعث آسیب و خسارت به خانه یا آپارتمان شده است که در هنگام تخلیه باید این اصلاحات و تعمیرات را انجام دهد یا هزینه‌ی آن را پرداخت کند. همچنین اگر مستاجر از پرداخت این خسارات سر باز زد، موجر میتواند به دادگاه مراجعه کند و از آن طریق خسارت خود را بگیرد.
حقوق و وظایف مستاجر چیست؟
طبق قوانین خانه اجاره ای مستاجر نیز حقوق و وظایفی نسبت به موجر دارد. مستاجری که کرایه‌ی خود را سر موعد واریز می‌کند، گلی از گل‌های بهشت است و صاحب‌خانه‌ی خود را راضی می‌کند، اما گاهی مستاجران کرایه‌ی خود را دیر پرداخت میکنند، به همین دلیل در قرارداد اجاره، مالک بندی به نام حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره را اضافه می‌کند. معمولا تعمیرات غیر اساسی مانند رنگکاری، تعویض لامپ، تعویض قفل در، کلیدها و … بر عهده‌ی مستاجر است و باید هزینه‌ی آن را بپردازد. همچنین هزینه‌های جاری مصرفی خود مانند قض آب، گاز، برق و تلفن و شارژ ساختمان را نیز باید پرداخت کند. اگر در محل زندگی خود و با تصمیم مجمع عمومی نیاز به تعمیرات و عمران بود، نباید از ورود موجر یا مجمع عمومی به محل تعمیرات جلوگیری کند و باید اجازه بدهد امور عمرانی ساختمان اجرا شود.
در قرارداد اجاره و قوانین مالک و مستاجر آپارتمان آمده است، مستاجر میتواند در صورت نیاز تعمیرات اساسی، از موجر درخواست کند. مستاجر هرگز نباید بدون اجازه‌ی مالک دست به تعمیرات اساسی خانه بزند، چون اگر هزینه‌ای بدون اجازه انجام دهد، موجر میتواند از پرداخت آن صرف نظر کند، به همین دلیل اگر ساختمان یا خانه تعمیرات اساسی نیاز داشت حتما به موجر اطلاع دهید. برخی از خانه‌های اجاره‌ای انباری و پارکینگ مشترک دارند که مستاجر میتواند از آن‌ها استفاده کند، اما اگر در قرارداد خلاف این باشد، حق استفاده را ندارد.
موقع تحویل خانه موجر باید تمام وسایل را سالم تحویل دهد، از این رو مستاجر باید تمام وسایل را در هنگام تخلیه، همانطور که تحویل گرفته است، تحویل دهد و خانه را در سر موعد قرارداد تخلیه کند. اگر آسیبی به وسایل زده شده باشد، خسارتش بر عهده‌ی مستاجر خواهد بود.
آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد؟
برای بسیاری از مستاجران این سوال پیش می‌آید که آیا مستاجر میتواند مدیر ساختمان باشد؟ باید بگوییم قانون مشخصی در این باره وجود ندارد و این مورد کاملا عرفی‌ست. از نظر عرفی مستاجر نمی‌تواند مدیر ساختمان باشد، اما از آن‌جا که عرف قانون نانوشته است و در این زمینه همه چیز به توافق طرفینی بستگی دارد، در صورت توافق مالکان ساختمان مستاجر هم میتواند مدیر ساختمان باشد.
قانون مالک و مستاجر در زمان کرونا چگونه است؟
در زمان شیوع کرونا طبق مصوبه 8 تیر توسط رئیس جمهور و ستاد ملی مقابله با کرونا، قانون مالک و مستاجر در زمان کرونا دستخوش تغییراتی شد. بر این اساس، نرخ افزایش اجاره بها برای تهران 25 درصد، کلان شهرها 20 درصد و شهرهای دیگر 15 درصد تعیین شد. مستاجران نیز در زمان کرونا از حکم تخلیه در امان هستند و موجر نمی‌تواند به صورت اجباری درخواست تخلیه ملک خود را کنند، مگر این‌که خانه را به فروش برسانند. در این صورت مستاجر 2 ماه فرصت دارد تا دنبال خانه‌ی جدید بگردد. اگر مستاجر هستید و از قانون مالک و مستاجر در زمان کرونا اطلاع ندارید، بهتر است متن این قانون را به صورت مبسوط مطالعه کنید تا حقی از شما تضییع نشود.
