فکر می‌کنید علت اصلی اکثر دعواها و بگومگوهای مستاجر و موجر چیست؟ این‌که هیچکدام از طرفین وظایف و حقوق قانونی خود را نمی‌دانند. نداشتن تعریف صحیح و مشترک از قوانین مالک و مستاجر آپارتمان گاهی باعث اختلاف‌های شدیدی می‌شود. همه می‌دانیم که وظایف قانونی مستاجر شامل مواردی همچون پرداخت به‌موقع کرایه خانه، تخلیه ساختمان پس از پایان قراردارد، هزینه تعمیرات غیراساسی و… است. اما چقدر درباره جزئیات این موارد می‌دانیم؟ مثلاً تعمیرات اساسی با غیراساسی چه تفاوتی دارد؟ هزینه سوختن کولر مستاجر بر عهده صاحب‌خانه است؟ قانون درباره مالک و مستاجر در زمان کرونا چه می‌گوید؟ تخطی از وظایف قانونی چه پیامدهایی را به دنبال دارد؟ در ادامه با شارژبوک همراه باشید تا دیگر ابهامی درباره این سوالات نداشته باشید.
قوانین خانه اجارهای چیست؟
طبق قانون موجر و مستاجر تصویب شده در سال ۱۳۷۶، مستأجر موظف است کرایه را به صورت ماهیانه پرداخت کند. موجر در صورت دریافت نکردن به موقع اجاره می‌تواند، قرارداد را فسخ کرده و ملک را از مستأجر پس بگیرد. البته آگاه باشید، که این امر تنها در صورتی که در قرارداد ذکر شده باشد، قابل اجراست. اما قانون مالک و مستأجر در زمان کرونا، تغییرات چشمگیری داشته است. مثلاً:
قرارداد اجاره بین مستاجر و موجر به صورت خودکار، تمدید می‌شود. موجر تنها در صورتی می‌تواند مستاجر را بیرون کند که قصد فروش ملک خود را داشته باشد. حتی با این وجود، مستاجر فرصت ۲ ماهه برای تخلیه ملک را خواهد داشت. بنابر مصوبات دولت در سال ۹۹، حداکثر افزایش نرخ اجاره یا رهن در تهران تا ۲۵ درصد، در کلان شهرها تا ۲۰ درصد و سایر شهرها تا ۱۵ درصد خواهد بود.
قانون مالک و مستأجر در مورد هزینه تعمیرات چه می‌گوید؟
یکی از مشکلات مستاجر و موجر اختلاف بر سر هزینه تعمیرات است. هزینه تعمیرات به دو دسته تعمیرات اساسی و غیراساسی تقسیم می‌شوند.
تعمیرات اساسی که هزینه آن برعهده موجر است:
- تعمیرات مربوط به اصل بنا (دیوا، در و پنجره، سقف، حیاط، پشت‌بام و…)
- تعمیرات مربوط به تاسیسات (کولر، شوفاژ، آبگرمکن، موتورخانه، پکیج، تهویه و…)
- تعمیر لوله‌کشی آب، گاز، فاضلاب
- تعمیر نشتی سرویس‌ها
- سیم‌کشی برق
- تعمیر آسانسور
- تعمیر در برقی پارکینگ
- رنگ‌آمیزی ساختمان
- هزینه تعمیرات جزئی از وظایف قانونی مستاجر است، موارد زیر را شامل می‌شود:
- تعویض واشر شیرهای آب
- تعویض چراغ‌های سوخته و خراب
- تعمیر موردی قفل در
- نصب توری در و پنجره
- تعویض پوشال کولر آبی
- تعمیر تهویه سرویس‌ها
- تعمیر موردی کلید و پریز برق
بیشتر بحوانید: حقوق و وظایف موجر در برابر مستاجر
۳ سوال رایج درباره تقسیم هزینه‌ها بین مستاجر و موجر وجود دارد:
سوال ۱) هزینه تعمیر کولر بر عهده مستاجر است یا موجر؟ در صورت سوختن کولر چطور؟
هزینه سرویس کولر، تعویض پوشال، لوله‌های آبرسان و حتی پمپ آب کولر جزء هزینه‌های غیراساسی بوده و باید توسط مستاجر پرداخت شوند. اما سوختن کولر نیاز به تعمیر اساسی دارد.
سوال ۲) مسئولیت آتش‌سوزی در ملک اجارهای متوجه چه کسی است؟
اگر پیش از اجاره ملک توسط شما، نشتی و امکان آتش‌سوزی وجود داشته اما موجر به آن بی‌توجه بوده، تمام هزینه‌ها بر عهده مالک است. در صورت قصور شما، هزینه آتش‌سوزی بین مستاجر و موجر تقسیم می‌شود.
سوال ۳) قانون درباره خسارت مستاجر به ملک چه می‌گوید؟
با توجه به قانون تعمیرات، در صورت خسارت به ملک در مدت زمان قرارداد توسط اجاره‌نشین، مستاجر موظف به پرداخت ضرر و زیان است. اگر خسارت وارده از سمت سایر همسایه‌ها یا به علت بلایای طبیعی وارد شود، موجر باید هزینه را بپردازد.
وظایف قانونی مستاجر در قبال شارژ ساختمان چیست؟
شارژ ساختمان هزینه‌ای است که هر واحد باید بابت نگهداری، نظافت و تعمیرات ساختمان بپردازد. مستأجر وظیفه دارد، پول آب، برق، گاز و تلفن و شارژ ساختمان را بپردازد. بر اساس ماده ۲۸ قانون تملک آپارتمان‌ها شارژ ساختمان صرف موارد زیر می‌شود:
سرایدار
هزینه‌ی آب، برق و گاز مشترک
هزینه‌ی تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان
هزینه‌ی نگهداری از گیاهان در محوطه‌ی عمومی و رسیدگی به باغچه
هزینه‌ی اقلام مورد نیاز برای استفاده در بخش‌های عمومی(مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات الکتریکی و…)
قانون مالک و مستاجر درباره فسخ قرارداد چه می‌گوید؟
مستاجر بنابر شرایط و ضوابطی حق فسخ قرارداد را دارد. در صورتی که مستاجر تمایل به فسخ قرارداد داشته باشد باید از یک ماه قبل این موضوع را به موجر بگوید. اگر موجر ادعایی درباره ملک داشته باشد که پس از عقد قرارداد، مشخص شود، مستاجر حق به هم زدن قرارداد را دارد. موجر در صورت مشاهده عمل خلاف قانون در ملک خود می‌تواند درخواست فسخ قرارداد خود را به دادگاه ارائه دهد.
کلام آخر
اگر صاحب خانه هستید و قصد اجاره دادن خانه خود را دارید و یا اگر مستاجر هستید و تجربه خوشایندی از برخورد با موجر نداشتید، آگاهی از وظایف قانونی خود را در اولویت قرار دهید. با آگاهی از وظایف قانونی مستاجر و موجر می‌توانید تعامل سازنده‌تری با صاحب‌خانه و یا مستاجر خود برقرار کنید.
