مدیر ساختمان کیست؟
شما به عنوان مدیر ساختمان انتخاب شدید و حالا وظایف مدیر ساختمان بر عهده‌ی شماست. این اولین چیزی بود که بعد از اتمام مجمع مدیریت آپارتمان شنیدم. حالا من مدیر ساختمان شده بودم، اما چیزی درباره مدیریت یک آپارتمان بلد نبودم. اصلا نمی‌دانستم آیا مستاجر می‌تواند مدیر ساختمان باشد یا خیر؟ به هر حال باید در این باره تحقیق می‌کردم تا ببینم مدیر ساختمان کیست و وظایف مدیر ساختمان چیست. در زیر تمام تحقیقاتم آمده است پس با این مطلب همراه باشید.
مدیر ساختمان کیست و چه وظایفی دارد؟
در دهه‌های گذشته با ورود جمعیت به شهرهای بزرگی چون تهران، مشهد، اصفهان و دیگر شهرهای بزرگ ایران، آپارتمان نشینی رواج پیدا کرده است، به همین علت باید قوانینی برای فرهنگ آپارتمان نشینی تعیین می‌شد. از این رو، قانون تملک آپارتمان‌ها تصویب شد. در این قانون آمده است که هر ساختمان باید یک مجمع عمومی مدیریت داشته باشد که درباره امور ساختمان تصمیم گیری کنند. از مهم‌ترین تصمیم‌هایی که مجمع عمومی می‌گیرد انتخاب مدیریت ساختمان یا عزل مدیر ساختمان در صورت استعفای مدیر ساختمان است. دقیقا مسئله‌ای که برای ساختمان ما پیش آمد و مدیریت ساختمان بر دوشم افتاد. در این مجمع مالکان حق رای دارند، با این حال مستاجران نیز اگر در این مجمع شرکت کنند بسیار پسندیده است.
مدیر ساختمان کسی است که تمام تصمیمات مجمع عمومی آپارتمان را اجرا می‌کند. اگر آپارتمان یک کشور باشد، مدیر، رییس جمهور آن کشور است که 1 سال فرصت دارد کارهای خود را برای پیشبرد اهداف انجام دهد. همچنین مدیریت ساختمان می‌تواند برعهده‌ی یک شخص حقیقی یا حقوقی در خارج از ساختمان باشد و از این نظر مشکلی پیش نخواهد آمد. گاهی به دلیل بزرگی ساختمان و تعداد واحدها چند مدیر تشکیل می‌شود و هیئت مدیره تشکیل می‌شود. وظایف مدیر یا هیئت مدیره ساختمان به شرح زیر است:
- اجرای تصمیم مجمع عمومی
از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان اجرای تصمیمات مجمع عمومی ساختمان است که در راستای حفظ و نگه‌داری ساختمان یا آپارتمان انجام می‌شود. مدیران باید طبق قانون تملک آپارتمان‌ها تمام وظایف را اجرا کنند، اما اگر تصمیمات بر طبق قانون نبود می‌توانند از آن تبعیت نکنند.
- تعیین و وصول شارژ هر واحد
مدیر ساختمان باید هزینه شارژ ساختمان را برای هر واحد براساس روش‌های محاسبه شارژ ساختمان محاسبه نماید و تمام هزینه‌ها را در جدول شارژ ساختمان بیاورد. همچنین باید به وصول شارژ ماهیانه بپردازد. از وظایف ساکنین در قبال مدیر ساختمان این است که با او همکاری کنند و شارژ خود را سر موقع بپردازند تا مشکلی پیش نیاید.
- انواع بیمه ساختمان
وظیفه‌ی بیمه کردن ساختمان در برابر خطرات احتمالی مانند آتش سوزی برعهده‌ی مدیر ساختمان است. پس از بیمه کردن او باید سهم بیمه هر واحد را محاسبه کند و به اهالی ساختمان اعلام نماید. مسئله دیگر وظایف مدیر ساختمان در قبال آسانسور است. آسانسور باید هر بار بررسی شود تا حادثه‌ای برای افراد بر اثر خرابی آسانسور پیش نیاید. تمامی بیمه‌های مورد نیاز برای ساختمان باید توسط مدیر تهیه شوند، اگر این کار را انجام ندهد، جزو تخلفات مدیر ساختمان محسوب می‌شود.
- عدم انتخاب جانشین برای خود
مجمع عمومی ساختمان مدیر را انتخاب می‌کنند. آن‌ها حتما با دانسته‌های قبلی خود و آشنایی با شخص او را انتخاب کردند، به همین علت مدیر ساختمان نمی‌تواند شخص دیگری را بدون اطلاع به مجمع عمومیف جایگزین خود کند. عزل مدیر ساختمان نیز در صورت صلاحدید مجمع عمومی انجام می‌شود. اگر مدیر ساختمان بیشتر از 3 روز در آپارتمان حضور نداشت به صورت موقت می‌تواند شخص دیگری را برای امور جایگزین خود کند تا دوباره به ساختمان برگردد. در صورت استعفای مدیر ساختمان، مجمع عمومی در اینباره تصمیم گیری می‌کند.
- اطلاع رسانی تصمیمات به اهالی ساختمان
ممکن است در جلسه مجمع عمومی برخی از اهالی ساختمان حضور نداشته باشند، به همین دلیل مدیر ساختمان باید تمام تصمیمات گرفته شده در جلسه را به گوش اهالی غایب برساند. همچنین مدیر باید طبق ماده 12 تمام صورت جلسه مجمع عمومی را ثبت و نگه‌داری کند.
- رسیدگی به اعتراض ساکنین ساختمان
از وظایف مدیر ساختمان رسیدگی به اعتراض ساکنین است. ممکن است برخی از ساکنین ساختمان با هم مشکل داشته باشند یا به هزینه‌هاس ساختمان اعتراض داشته باشند، پس باید به مدیر ساختمان مراجعه کنند تا مدیر ساختمان به آن رسیدگی کند.
- بازسازی و تجدید ساختمان
اگر مجمع تصمیم گرفت که سن بنای ساختمان بالا رفته است و نیاز دارد دوباره بازسازی شود، مدیر ساختمان موظف به پیگیری‌های قانونی و انجام بازسازی و نوسازی آپارتمان است.
آیا مدیر ساختمان حقوق می‌گیرد؟
حقوق مدیر ساختمان بستگی به تصمیم مجمع عمومی ساختمان دارد. اگر مدیر ساختمان از افراد حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان باشد، باید حقوق وزارت کار همراه با بیمه تعیین شود. اگر مدیر ساختمان مستقیم ساکن ساختمان است و هیچ قول یا تصمیمی در قبال پرداخت حقوق تعیین نشده باشد، مدیر حق ندارد هیچ هزینه‌ای را به عنوان حقوق مدیر ساختمان برداشت کند. در صورت برداشت بدون اجازه این مورد جزو تخلفات مدیر ساختمان محسوب می‌شود.
جمع‌بندی
در نهایت من به عنوان مستاجر ساختمان برای مدیریت انتخاب شدم. به صورت عرفی مستاجر نمی‌تواند مدیریت را بر عهده بگیرد، اما با توافق مالکین این امکان وجود دارد. من به عنوان اولین تجربه مدیریت ساختمانم نرم افزار شارژ ساختمان شارژبوک را به مجمع عمومی پیشنهاد دادم و آن‌ها هم از این ایده استقبال کردند، چون بعد از فهمیدن کارایی نرم افزار شارژ ساختمان گفتند: چرا از اول از این نرم افزار استفاده نکرده بودیم!
